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机器设备拆迁评估中的问题解析

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  拆迁评估中的机械设备分类问题。

  机械设备拆迁中的估价,一般先由估价委托人提出估价建议,然后与估价人员进行协商,最后由估价人员进行估价。针对机器设备拆迁中的不同情形,评估对象也各不相同,因此,针对机器设备拆迁的评估有一个简单分类:

  根据机械设备可否拆卸可拆卸性划分为可拆卸设备和不可拆卸设备;

  根据机器和设备是否需要安装可以分为不需要安装和需要安装两种设备;

  根据机器设备拆除所涉及到的相关费用及损失,并与机器设备的重置成本比较,可以将拆除设备分为不可拆除设备和拆除设备;

  根据机械设备拆下后能否保持其原有功能和技术指标,可以将其划分为可保持其原有功能和无法保持其原有功能的设备;

  根据政策和法规规定,机器和设备是否可以继续运行,可以划分为不允许继续运行和允许继续运行两种类型。

  值得注意的是,将不能保持其原有功能的机械设备归入非移动设备时,应谨慎对待。对于不能移动的设备,需要对其一次性损失进行评估,其损失价值应为设备的估价减去设备拆除后的可变现净值。其中,可搬迁设备的估价为拆装费、拆装费、设备基础费、运杂费、安装调试费和大型设备联合试运行费用等综合费用。当然,不需要安装的设备和一些闲置设备的评估结果,具体内容各不相同。

  对于机器设备因拆迁而造成的停工损失和停产损失,一般不属于拆迁时的估价范围。除特别要求外,有特殊委托。

  第二,机器设备拆迁评估的实务操作。

  机械设备拆迁估价除了要认真执行一般估价程序外,还应注意以下几个问题:

  一、评估基准日似乎应为机器设备拆迁公告发布之日。但是,在实际工作中,由于机器设备拆迁时的估价往往是在被拆迁人和拆迁人之间产生分歧之后才进行的,因此,在机器设备评估的具体范围是在被拆迁人、拆迁人和估价人员到达现场之后才能确定的,所以,最好确定一个由三方人员共同到现场操作的日期作为评估基准日。

  二是评估现场勘查,应尽量在被拆迁方相关负责人、拆迁方项目负责人和评估人员同时在场时进行。实地勘察工作必须做到尽可能细致和周到。估价现场勘查记录应由上述各方签字确认。对于重要和特殊的机器设备,还应照相、摄像和备份。

  对于升降机、锅炉、压力容器、深井等设备,要取得最新的法定检验书面证书、报告和许可证等资料。

  对在建的设备工程、报废但未处理的设备、闲置设备等各种评估对象进行分类,要注意机器设备的租赁、代管、海关监管、抵押以及已经办理了财产保险等情况。

  对地下管线、特殊设备基础等隐蔽工程,应尽可能获得原始设计图纸等书面材料,并尽可能进行必要的勘探试验。

  在工作中遇到不容易解决的具体问题时,应尽可能地与拆迁人和被拆迁人沟通。估价员应使拆迁双方都清楚:机器设备拆迁的价值评估报告只是估价员在一定条件下的专业意见;由于受到许多不确定因素和假设条件的限制,评估报告中的评估结果并非拆迁双方最终达成拆迁协议的唯一依据;机器设备拆迁的价值评估报告只能作为拆迁双方谈判的一个平台或参考。

  第三,机器设备拆迁估价的确定。

  用成本法计算非搬迁设备补偿值的公式如下:

  非迁移设备的一次补偿价值=设备重置全价×综合成新率-设备的可变现净值中:设备重置全价=外购市价+运杂费+安装调试费或设备重置全价=设备制造成本+期间费用+安装调试费+大型设备的资金成本+应计税费+合理利润。

  以下是评估可搬迁设备补偿价值的公式:

  移动装置的补偿价值=。

  拆船费用+拆船损失+运费+安装和调试费用+设备基础费用+联合试运费用。

  其运杂费=基本运费+卸货费用+基本包装费用+合理损耗+运输保险费。

  购买大量小型设备时,运费很低,而且不计安装调试费,因此,在评估时可根据具体情况酌情考虑。大型和中型设备采购时,运输和安装调试费一般由供应商承担,这方面的费用一般已经包括在设备采购价中,因此,在评估时,应根据原设备采购合同的具体条款对这方面费用进行查核或咨询供应商。

  如果不能获取设备的外部市场价格,则可以设备的重置全价进行替换。机械设备搬迁的杂费,应根据搬迁时的具体意向,按设备评估价值的1%-2.5%的费率计算,在许可范围内就高不就低。拆装普通设备的费用为安装调试费的50%。

  实际上有两类机器设备的安装调试费是最难把握的。首先,从国外进口的设备只能由外方来安装调试,其次,设备从军工单位转入,并签订了保密协议。当评估员遇到这类设备时,其安装调试费可首先根据一般正常情况下机器设备的安装调试费进行评估,然后尽可能与多方协商最终确定这类费用。

  另外,消防设施、供电设施、供水设施和其他设备的安装、调试费用及其他相关费用,均由国家或行业规定。这类设备的运费和安装调试费用也应按照国家或行业的有关规定,或由有关部门出面,通过多方协商确定,而不仅仅是简单地按一定比例计算。

  机械设备拆迁评估报告中的特别说明。

  机械设备拆除时的估价,受到许多不确定因素和假定条件的限制,因此估价人员应在评估报告中对有关不确定因素和假定条件作必要的说明。下面是我们在机器设备拆迁估价报告中特别说明中所作的尝试,供同行参考。

  ”特殊描述:

  --这次接受委托所做的评估,就是对因搬迁而需搬迁的机械和设备正常损失的估价。本评估结论仅为本次搬迁相关当事人确定搬迁补偿费用时的参考,不能作为其他用途。由于本评估报告和评估结论的使用不当而造成的所有损失,与本评估机构和评估师无关。

  --本评估涉及的机器设备是以持续使用和公开市场为前提条件的,也就是说,评估价值是以持续使用和公开市场的公允价格标准为依据的。未考虑可能与机器设备有关的抵押、财产保险、相关债权债务及其他特殊事项对估价的影响,也未考虑可能与自然力和其他不可抗力以及国家宏观经济政策变化有关的影响。

  --本评估中涉及的机械设备损失,只是一次搬迁造成的正常情况下的一次性损失,没有考虑二次或更多搬迁可能造成的额外损失。

  -本评估报告未考虑在仓库或其他存储场所另存有机器设备的配料、备件及拆卸费用。

  --本评估中未考虑非正常自然状态、非正常拆卸、非正常操作、非正常调试和因机械设备停机而造成的非正常损失。

  -本评估未考虑由于机器设备不应有的、但在过去几年中由于有形或无形的缺陷而引起的拆迁费用的变化,也未考虑由于机器设备的维修、大修和更新改造而引起的拆迁费用的变化。

  --本评估中的设备×××××是以××××年×月×日评估人员、被拆迁人××××有限公司相关负责人×××、×××以及拆迁人××××动迁小组负责人×××进行现场勘查时所处的机器设备的实物状态为准,而不考虑设备的所有权或所有权是否受到限制,也不考虑设备在××××年×月×日之后的实体毁损(注:对于不同的勘查时间,可能需要分别说明)。

  --本次评估中,评估师、工程师对评估对象进行了实地勘察,但这些勘察只是一般勘察,没有专业技术测试,也没有涉及机械设备相关隐蔽工程的勘察。

  -在本次评估中,不能将本评估报告视为机械设备质量的相关保证。

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