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资产评估报告相关法律法规问题

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  案情简介

  当事人租赁了一座商务楼,租赁时系毛坯房,经过装修后三至五层用于日常经营酒店,一至二楼转租给其他商户使用。当事人经营两年,突然被告知该商务楼系违法建筑,应予拆除。签订合同时,出租方并未告知承租人该商务楼是违法建筑。目前房屋租赁合同尚未到期,当事人欲主张自己的合法权益,将出租方告上法庭。当事人为方便主张自己的权益,特委托资产评估公司对商务楼现存价值做了一份评估报告,但该评估报告可能存在如下问题:

  01  机构是否可以根据委托人的设定做评估报告?

  当事人提供的《资产评估报告》多处提及“根据委托方设定”字样,若该份《资产评估报告》作为证据提交,很可能会被对方怀疑该《资产评估报告》不具有客观性。理由如下:根据《中华人民共和国资产评估法》第四条和第十七条的规定,评估机构及其评估专业人员要循独立、客观、公正的原则,保证评估报告的客观、真实、合理。若评估报告掺杂太多委托人的主观因素,难免导致评估报告不客观、不真实。

  但委托人的相关意愿并非完全被摒弃,在不影响对评估结论进行独立判断的前提下,资产评估机构可以与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通,对沟通情况进行独立分析,并决定是否对资产评估报告进行调整。

  02  一份评估报告,涉及多个当事人怎么办?

  本案中,当事人提交的《资产评估报告》涉及多个非委托人的资产评估,此种情形对方当事人很可能不予认可非委托人的资产。理由如下:根据《中华人民共和国资产评估法》第二十二条第二款:评估事项涉及两个以上当事人的,由全体当事人协商委托评估机构。若想排除对方当事人的质疑,应当提前做好评估报告的委托。

  03  被评估对象产权不明怎么办?

  当事人提交的《资产评估报告》涉及被评估的对象系经过多次辗转由当事人承租,且当事人在该租赁物进行商业经营时,工商登记的主体与实际经营的主体并不一致,此种情况下,资产评估机构应当对评估对象法律权属存在的瑕疵予以披露。

  04  资产评估相关法律汇总

  1.中华人民共和国资产评估法

  2.财政部关于印发《资产评估基本准则》的通知(财资〔2017〕43号)

  3.中评协关于印发《资产评估职业道德准则》的通知(中评协〔2017〕30号)

  4.中评协关于印发《资产评估对象法律权属指导意见》的通知(中评协〔2017〕48号)

  5.中评协关于印发修订《资产评估执业准则--资产评估程序》的通知(中评协〔2018〕36号)

  6.中评协关于印发修订《资产评估执业准则--资产评估档案》的通知(中评协〔2018〕37号)

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