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拆迁时需要注意的拆迁评估知识

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  拆迁评估是我们常说的拆迁补偿价格评估。国家拆迁政策规定,对国有土地上的房屋征收拆迁补偿,以不降低被拆迁人的基本生活为标准,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房产的市场价格。被拆迁房价值多少,需要经过具备相应资质的房产价格评估机构的评估。许多人经历过评估程序,但对拆迁程序和要求仍然盲目,无法理解。以下几点有助于拆迁人理解拆迁评估。

  一、关于评估机构如何选择。

  《国有土地房屋征收评价办法》第四条规定如下

  1.评估机构确定主体的被拆除者。

  实践中通常是政府确定评价机构,但规定中指出,在选定评价机构的过程中,被拆除的人有权参与确定具体的哪个家庭进行评价。

  2.关于如何确定评价机构的方法。

  主要有协商选定、许多决定原则投票和随机抽取方式三种方法。

  关于先后顺序,首先要由被征收人在规定时间内协商选定房产价格评估机构,其次不能协商的,由房屋征收部门组织被征收人按少数按照多数原则投票决定,或者以抽签、抽签等随机方式决定。

  二、评价的因素。

  通常在评价价值时,需要考虑的因素和基准是什么,这些直接影响评价目标的价值大小,也是被征收的房屋价值几何学是被征收的人最关心的问题,房屋价值评价应该考虑的因素是什么?

  1.房子本身的价值。

  正常交易时,熟悉的交易双方在公平交易方式评价时自愿交易的金额,周边有透明、类似的市场,例如被拆除房屋周边的同类价格的市场买卖价格。

  2、房屋价值评估通常需要考虑、参考的因素。

  通常与被征收房屋的地区、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构成为评价考虑的因素,当然相关权重和比例取决于具体情况。

  三、选择评价点。

  评估时间点通常是房屋拆迁公告的日期。

  房屋拆迁经过长时间,有时断断续续,评价应在房屋征收决定公告后进行,征收人在房屋征收决定公告前进行评价,2、3年正式公告征收决定,房价发生巨大变化,有的城市房屋翻转,因此选择时很重要。因此,房屋拆迁规模大,分阶段实施的,从当期房屋拆迁实施之日起作为评价点。

  四、被拆除房屋的性质和面积认定。

  1.以房地产证明书上记载的信息为基准。

  2、无法协商一致的,应向城市规划行政主管部门申请确认。

  3、如有历史遗留问题,具体问题具体分析。

  五、关于评价结果和不服评价如何解决。

  1、评价结果-分户评价报告,需要签字和盖章。

  评价结果是评价机构提供的整体评价报告书和分户评价报告书,住宅征收部门必须向被征收者提交分户评价报告书。总体评估报告和分户评估报告应当有两名以上负责房屋征收评估项目的注册房地产评估师签字,同时加盖房地产价格评估机构的公章,不得用公章代替签字。

  2、对评价结果不服的处理可以申请审查、鉴定。

  如果被征收人对分户评价结果不满意,可以采取以下方法

  (1)时间要求从被征收住宅分户评价报告书到达之日起10天内,向房地产价格评价机构书面申请,指出问题,申请审查评价。

  (2)对报告内容的不服,应在收到审查结果之日起10日内向被征收住宅所在地的评价专家委员会申请鉴定。

  (3)如果鉴定意见仍有异议,可提起复议或诉讼。

  六、主要赔偿有以下几点:

  1、房屋拆迁费:要按厂房的标准给予补偿,标准各地不一,不能按农房的标准,如果你没有房产证,至少也要争取参照厂房或是靠近厂房标准。

  2、附着物补偿费:包括地坝、水池、植物、道路、堡坎等等,各类标准不一,但都是政策规定死了的,清点时不遗漏时就行。

  3、设备折旧处理:厂房内不能搬迁的设备、设施,由你提供购入发票(收据),作折旧处理补偿。

  4、搬迁费:可以移动的设备、厂房内的其他设施搬迁费用,由你自己根据搬迁数量、距离做测算,双方商定赔偿费。若提前搬迁还有奖励费用。

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