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工厂、厂房、企业拆迁、经营损失等拆迁评估

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  1.一般来说,拆迁补偿方式有三种:

  1.金钱补偿。

  城市国有土地上的房屋拆迁,货币补偿价格一般根据周边房地产价格确定。对于农村集体土地上的房屋,各地会有不同的补偿政策。比如济南市规定了宅基地补偿面积的固定上限,超过面积不予补偿。

  对于位于市区的村庄,宅基地也将参照周围房地产项目的价格进行货币补偿。

  2.产权交易。

  产权置换就是我们所说的“搬迁”。国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋都有权在拆迁过程中选择房屋置换。房屋产权调换的最低补偿方式应为按合法房屋实际面积1:1安置。

  3.农村宅基地置换。

  这种补偿方式仅限于农村集体土地被拆迁人。部分被拆迁人习惯了集体土地上“独栋”的舒适生活,不愿迁入楼房。在这种情况下,如果当地有土地,他们可以分割一个宅基地进行拆迁,并相应补偿房屋的重置成本价。

  厂房拆迁补偿包括拆迁资产补偿和拆迁费用补偿。拆迁资产补偿,包括不能拆迁的土地、房屋、地上建筑物及附着物,以及因拆迁造成的机械设备损失补偿;拆迁费用补偿,包括搬迁前费用、搬迁过程中发生的停工费用、机械设备的调试和修理费用、材料的拆除、包装和运输及辞退员工的补偿费;拆迁政策还有奖励费,包括快速搬迁费、拆迁奖励费等。

  拆迁资产补偿一般包括土地补偿和房屋建筑物补偿。土地补偿费,作为承租人的企业,其经营场地一般是通过租赁获得的。租赁土地分为国有租赁土地和集体租赁土地两种。企业的拆迁必然导致这种租赁关系的终止。拆迁的补偿对象是国有土地上的建筑物和附属物,对空地或干净土地的补偿没有统一规定。在一些地方,拆迁土地补偿往往与房屋建筑物补偿一并计算,存在很多不明确、不透明的情况,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。

  二、资产评估视角下的拆迁。

  1、建筑物的补偿。

  房屋建筑物的补偿,以相关房地产证登记的建筑面积为计算标准。房产证、土地证因历史原因不能办理的,可以通过实际测量确定。房屋和建筑物的价值一般由拆迁人和被拆迁人共同委托,由评估公司根据相关评估技术标准确定房屋和建筑物的实际价值。

  2.机器设备赔偿。

  设备重置为新价格,机械设备分为两类:一类是可移动设备,一类是不可移动设备。设备搬迁造成的损失可分为物理损失和功能损失。物理损坏包括拆卸成本、运输成本、安装成本、调试成本等。功能损失的成本包括机器精度的降低和搬迁造成的不合格品的增加。对于不可拆卸的设备,拆除将导致设备的废弃。因此,设备的重置价格应按其新旧重置价格计算,并对业主进行补偿。

  对于可以搬迁的设备,本着连续利用的原则,异地搬迁安装,继承投入使用。所以设备搬迁安装费用是拆迁造成的必然损失,拆迁人应当赔偿。设备搬迁费和安装费的补偿金额,由拆迁人、被拆迁人或承租人根据市场价格确定的货物运输价格和设备安装价格协商确定。协商不成的,可以委托专业评估公司进行评估认定。

  3.拆迁费用补偿。

  拆迁补偿费用一般包括停产停业损失、搬迁安置费用和安置补偿费用等。被拆迁人可以对停产停业损失给予适当补偿。在法律实践中,补偿的标准和依据往往由市级地方政府在政策文件中规定。各地的补偿标准和计算方法不同。

  4.员工安置费用补偿。

  法律、法规、政策的政策文件对因拆迁被辞退的职工安置补偿费用没有详细规定,属于拆迁当事人双方协商争取的项目。拆迁导致职工被辞退的,按照与职工签订的具体劳动合同和劳动法的有关规定给予补偿。

  在拆迁过程中,为了加快拆迁进度,拆迁人往往采取快速搬迁奖励措施,鼓励被拆迁人和承租人尽快签订搬迁补偿协议,迁出拆迁范围。奖励费的数额由拆迁人根据实际拆迁情况确定,也可以由拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。需要注意的是,如果被拆工厂的业主和使用人是分开的,那么奖励费应该支付给实际使用被拆工厂的承租人,这是政策文件规定的,也是合理的做法。

  5.评估机构的选择。

  评估机构由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的。从实践经验来看,自主选择的评估机构与政府私人选择的评估机构之间的差距是两倍以上。很多评估机构不评估停产停业损失,在整个企业拆迁补偿结果中占很大比例,一般根据经营效率、营业额、利润等条件确定。在拆迁过程中,一些地方政府总是想先给企业施压,从不提及评估事项,也不发布征收决定和征收补偿安置方案决定,这也是一种需要密切关注的违法行为。

  大多数工厂不太重视拆迁评估,最终造成一定的损失,给工厂或企业带来更多的伤害。工厂拆迁需要的补偿略有不同,要多注意差异,避免不必要的损失。

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