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村里厂房拆迁怎么补偿?如何评估?

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  现在,工厂可以建在国有土地上,也可以建在集体土地上,既可以建在自己的土地上,也可以建在出租的土地上。建厂的目的是为工厂的正常经营活动服务,遇到征地拆迁时,建厂人要积极配合政府,同时还要维护自己的合法权益。那麽,集体土地上自建厂房与租赁房屋拆迁补偿标准又如何呢?北京集慧资产评估中心为您进行深度解析,解除您心中的忧虑与担忧。

  工厂搬迁,包括搬迁资产的补偿,搬迁安装费用,解雇员工的安置费用等。根据有关房屋征收与补偿的法律规定,对出租的厂房进行拆迁,承租人可得到的补偿有:停产停业损失补偿、临时安置补偿、搬迁费等。有关集体土地上自建厂房或租赁土地上房屋拆迁补偿标准,具体包括以下几个方面:

  第一,拆迁财产补偿。

  一是土地补偿。

  企业作为租户,其经营场所一般通过租赁获得。公司搬迁必然导致这种租赁关系的终止,那么如何在租赁合同中保障公司的预期利益呢?出租人和承租人在租赁合同中如果没有明确约定,根据诚实信用原则,出租人和承租人应当按照合同约定处理被征收的土地补偿费。

  在拆迁法中,拆迁补偿对象是集体土地上的建筑物和附属设施,对于空地和净地,也应予以补偿。其它地方拆迁补偿,往往与房屋建筑补偿一起计算,不明确、不透明的情况大量存在。

  地面上的房屋、建筑物和构筑物的补偿。

  (1)房屋等建筑物补偿房屋、建筑物补偿,应以有关房产证明登记的建筑面积为计算标准,应按厂房的标准予以补偿,不同地区的标准不同,不能按农房的标准予以补偿。按照谁投资、谁受益的原则,公平合理地进行补偿。由于历史原因,不能办理房地产权属证书和土地使用权证书的,由评估机构丈量确定。一般情况下,由拆迁人和被拆迁人共同委托一家评估公司,根据有关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。

  (2)地上构附着物补偿,特别是修建大坝、水池、道路、堡坎、院墙等所投入的资金,各类型的补偿标准有差异,评估时不应遗漏。

  设备重置成新价格水平。

  根据《城市房屋拆迁管理办法》的规定,搬迁费应当按照国家和地方规定的货运费、设备安装费计算。机械设备可分为两类:一类是搬迁设备;搬迁设备造成的搬迁损失可分为实物损失费和功能损失费。实际损失的费用包括:拆装费,装卸费,装卸费,调试费等。机件损耗费用包括搬迁造成的机器精度降低,不合格产品增多。其次是不可搬迁设备,对于不可搬迁设备,由于拆迁会造成设备的报废,故应结合设备的成新与重置价格,计算设备的成新价,以公平合理的方式补偿所有人。详细的赔偿标准和评估方法,可以参考当地的相关法规文件。

  第二,拆迁费用的补偿。

  一是停产停业损失。

  《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定:因拆迁非住宅房屋造成停产停业损失的,拆迁人应当给予补偿。司法实践中,国家赔偿的标准、依据往往由省级或市一级地方政府以政策文件规定,各地赔偿标准不同,计算方法不同,一般应遵循公平、公正、合理的原则。万典拆迁公司律师认为,对于停产停业损失,应由第三方评估机构进行评估。对企业的经营性质、经营业务、经营状况、盈利情况等逐个进行评估,以确保其实现公正、公平、合理。

  二是设备迁移安装费用。

  对搬迁后的设备,应本着继续使用的原则,进行异地搬迁安装,继续投入使用。设备的搬迁及安装费用是拆迁造成的必然损失,拆迁人应予以赔偿。对非居住房屋拆迁,拆迁人还应当对被拆迁人或者房屋承租人支付下列费用:按国家和地方规定的货运费、装卸费、安装费计算的设备搬迁费;具体地说,设备搬迁和安装费用的补偿数额,由拆迁人、被拆迁人或承租人根据货物运输价格、按照当地政府指导价和设备安装价格协商确定。如协商不成,也可委托专业评估机构评估确定。

  三、解除劳动合同的经济补偿金。

  拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿、安置达成协议,确定拆迁补偿的具体数额。如员工被辞退,则应根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法相关规定予以补偿。

  根据拆迁政策所产生的奖励费用。

  土地征用过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,往往采取奖励的方式鼓励被拆迁人或承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖金数额由拆迁人根据拆迁实际情况确定,也可以由被拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。

  大家应该知道,工厂拆迁因其特殊的情况,拆迁期间对工厂的各项评估及后期的补偿也非常繁多,而很多地区为简化工厂厂房拆迁的工作流程,对厂房拆迁进行打包赔偿,从而使被拆迁人对补偿细则不满意,引起纠纷,可以很明确的告诉大家,厂房拆迁不能打包补偿,生产设备损耗也要赔偿。

  法律规定

  依据我国相关法律的规定,对厂房进行征收拆迁时,生产设备的损耗赔偿由当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  《国有土地上房屋征收评估办法》

  第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

  被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  拆迁中哪种房屋可以获得停产停业损失的补偿

  依据我国相关法律的规定,对房屋进行拆迁时,经营用的房屋是可以获得停产企业损失的,例如商铺、写字楼、厂房等。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》

  第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

  第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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